FACHADAS DE EDIFICIOS
Artículo 1°.- Incorpórase al artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras"
Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos Aires
SECCIÓN VI
DE LAS DISPOSICIONES VARIAS
6.3.1.1 Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de las obras.
El propietario está obligado a conservar y mantener una obra o cualquiera de sus partes en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética.
El aspecto exterior de un edificio o estructura se conservará en buen estado por renovación de material, revoque o pintura de conformidad con lo establecido en este Código; a este efecto se tendrá en cuenta su emplazamiento y las características del lugar. Los toldos sobre la vía pública serán conservados en buen estado.
AD 630.75 del Código de la Edificación, el siguiente párrafo: "Asimismo se mantendrán en buen estado los siguientes elementos:
a. Balcones, terrazas y azoteas.
b. Barandas, balaustres y barandales
c. Ménsulas, carteles, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en volado.
d. Soportables de cualquier tipo, marquesinas y toldos.
e. Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas.
f. Carteles, letreros y maceteros.
g. Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicas, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existente utilizados en la construcción.
h. Cerramientos con armazones de metal o maderas y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada, en caso de tener que proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente la autorización fundada técnicamente para realizarla ante la autoridad de aplicación en la presente ley."
Artículo 2°.- Los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica específica del estado de los elementos incluidos en el listado del artículo 1°, con la periodicidad que se detalla a continuación:
Antigüedad del edificio (en años) Periodicidad de la inspección
Desde 10 a 21 Cada 10
más de 21 a 34 Cada 8
más de 34 a 50 Cada 6
más de 50 a 61 Cada 4
más de 72 en adelante Cada 2
La verificación deberá incluir, además de los elementos enumerados en el artículo 1° de la presente, sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas a que estén sometidos.
Artículo 3°.- Están eximidos de la obligación prevista en el artículo 2°, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avances sobre el espacio público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptúe de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad, así lo recomiende.
Artículo 4°.- La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, deberá implementar los mecanismos administrativos que resulten necesarios para la identificación de todos los inmuebles existentes en la Ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les corresponda en la escala de antigüedad prevista en el artículo 2°.
Artículo 5°.- Las inspecciones contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por profesionales y constructores mencionados en el Capítulo 2.5 "De los profesionales y empresas" del Código de la Edificación-AD630.17-, en la medida de las competencias allí adjudicadas.
Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos Aires
SECCION II
DE LA ADMINISTRACIÓN
2.5 De los profesionales y Empresas
2.5.1 Proyecto y Dirección de Obras.
El proyecto y la dirección de una obra deberá estar a cargo de un profesional en condiciones de ser director técnico en la especialidad que le acuerda su inscripción en los registros de la municipalidad……..
2.5.2 Directores Técnicos de Obra
Sólo puede ser Director Técnico de Obra la persona diplomada o reconocida por una Universidad Nacional y las habilitadas para ello por un Consejo Profesional con las siguientes limitaciones:
a) para la edificación
1. Los Arquitectos y los Ingenieros Civiles
2. Las personas habilitadas por un Consejo profesional
3. Los Ingenieros en Construcciones de Obra de la UTN…
Artículo 6°.- El profesional o constructor habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la fachada del edificio donde se especifique, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado. En este sentido, dicho informe deberá contener una caracterización de los danos encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para realizarlas y la tecnología apropiada para resolverlo.
En los casos de edificios de perímetro libre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y laterales. En los edificios construidos entre medianeras se deberá considerar fachada al frente y al contrafrente. En los casos de edificios de perímetro semilibre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y lateral.
El informe que realice el profesional habilitado se emitirá en tres ejemplares, uno para el propietario del inmueble, otro para elprofesional y el tercero deberá quedar en poder de la autoridad de aplicación.
Artículo 7°.- Los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones técnicas previstas, así como los trabajos de conservación que según la misma se hubieran considerado necesarias. Deberá asimismo entregar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro la certificación del profesional interviniente sobre el cumplimiento de las obras precitadas.
Las obligaciones del párrafo precedente deberán ser satisfechas en un plazo no mayor a:
a. Doce meses desde la entrada en vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles cuya antigüedad supere los 72 anos o aquellos que presente deterioros manifiestos.
b. Dos anos desde la entrada en vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71 anos de antigüedad.
c. Tres anos desde la entrada en vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50 anos de antigüedad.
d. Cuatro anos desde la entrada en vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34 anos de antigüedad.
e. Cinco anos desde la entrada en vigencia de la presente ley para los propietarios de inmuebles de entre 11 y 21 anos de antigüedad.
Artículo 8°.- En caso de incumplimiento se procederá a la inspección, mantenimiento y/o restauración de los elementos verificados, según corresponda gozando la administración de las prerrogativas descriptas en el Art. 6.4.1.5. del Código de Edificación.
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SECCION IV
DE LAS DISPOSICIONES VARIAS
6.4.1.5 Trabajos por administración en casos de obra ruinosa u otro peligro
Si el propietario de una obra o edificio en estado total o parcial de ruina o de árbol que amenace caer no regulariza dichas anomalías, por razones de seguridad pública, la Municipalidad podrá ejecutar los trabajos por Administración y a costa de aquél sin intimación previa, y sin perjuicio de disponer las clausuras que fueran necesarias.
Artículo 9°.- Lo establecido en el artículo anterior no excluye la aplicabilidad de las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.
Artículo 10.-El Poder Ejecutivo deberá adoptar a través del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otros medios a su alcance, las medidas necesarias para instrumentar créditos destinados a los propietarios que deberá realizar obras de conservación exigidas por la aplicación de la presente ley.
Artículo 11.- La reglamentación de la presente ley deberá dictarse dentro de los noventa días de su promulgación y tendrá vigencia al décimo día de su publicación.
Promulgada por decreto Nro.2158 el 12 de noviembre de 1999 y publicada en el Boletín Oficial N° 826 del 24 de noviembre de 1999.
OBLIGACIONES A LAS QUE DEBERÁN AJUSTARSE LOS PROPIETARIOS DE EDIFICIOS RELATIVAS A LA CONSERVACIÓN DE LAS OBRAS.
Buenos Aires, 28 de julio de 2000.
Visto el Exp. N° 12.978-2000, por el cual tramita el proyecto de decreto reglamentario de la Ley N°257, promulgada por Decreto N° 2.158-GCBA-99 (B.O.C.B.A. N° 826) Y CONSIDERANDO:
Que mediante dicha norma se incorporan nuevas obligaciones de los propietarios de inmuebles a las ya contempladas en el artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras" del Código de la Edificación (AD 630.75); se definen con precisión los componentes de las obras que deben preservarse en buen estado, concurriendo de tal modo a que se prevea con anticipación el riesgo por falla, ruina o colapso de los elementos constructivos que no estén correctamente mantenidos; y se especifica la periodicidad con que deberán inspeccionarse dichos componentes, dependiendo de su antigüedad y estado de conservación;
Que para determinar el universo de edificios a inspeccionar es menester crear un registro, y establecer los mecanismos administrativos que permitan realizar el seguimiento de su cumplimiento en tiempo y forma;
Que para poder instrumentar los mecanismos previstos, se torna imprescindible el dictado de una norma que determine la oportunidad y el modo en que, el organismo con competencia en el tema, llevará adelante el seguimiento y el control de su cumplimiento;
Que se hallan establecidas las excepciones directas y las pasibles de ser solicitadas a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro;
Que se debe definir la forma en que se computará la antigüedad de cada edificio, para determinar la periodicidad de sus inspecciones;
Que para realizar las inspecciones, deben intervenir profesionales habilitados por sus respectivos Consejos, de acuerdo con los alcances que para cada caso establece el Código de la Edificación;
Que para la materialización por parte de los profesionales intervinientes de las respectivas inspecciones, y en función de la magnitud de los edificios a inspeccionar, es imprescindible estandarizar la forma de presentación de sus informes y la gestión resultante; Que se deberán prever los términos de los plazos de vencimiento de las obligaciones, como así también el momento y la forma en la que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tomará a su cargo la inspección, el mantenimiento y/o la restauración de los edificios pertenecientes a propietarios que no hayan dado cumplimiento a sus obligaciones;
Por ello, en ejercicio de las atribuciones conferidas por los artículos 102 y 104 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
EL JEFE DE GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
DECRETA
Artículo 1°.- Los propietarios de los edificios existentes en la Jurisdicción, deberán acreditar ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, mediante la presentación de un Certificado de Conservación y un Informe Técnico, que han dado intervención a un profesional, quien dará cuenta con su firma del buen estado de los elementos de los mismos que a continuación se detallan:
Balcones, terrazas y azoteas; Barandas, balaustres y barandales;
Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
Carteles, letreros y maceteros;
Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimiento existente, utilizado en la construcción;
Cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes, conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada.
En el caso de tener que proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente una autorización fundada técnicamente para realizarla, ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
Las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga de los mismos. En los casos en que corresponda efectuar tareas, deberán realizarse las tramitaciones correspondientes, y solicitar previamente en base al Informe Técnico la autorización correspondiente ante los organismos competentes.
Artículo 2° .- Los propietarios de edificios deberán presentar el Certificado de Conservación referido en el artículo precedente, de acuerdo con el modelo establecido en el ANEXO I que forma parte del presente decreto, con la periodicidad que se indica en el cuadro siguiente:
· Desde 10 anos hasta 21 anos inclusive cada 10 anos
· Más de 21 anos hasta 34 anos inclusive cada 8 anos
· Más de 34 anos hasta 50 anos inclusive cada 6 anos
· Más de 50 anos hasta 71 anos inclusive cada 4 anos
· De 72 anos en adelante cada 2 anos
Artículo 3°.- La primera presentación del Certificado de Conservación deberá ser realizada en la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del plazo máximo que corresponda, conforme al siguiente detalle:
A) Doce (12) meses, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de 72 anos de antigüedad en adelante, o aquéllos que presenten deterioros manifiestos;
b) Dos (2) anos, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de más de 50 anos de antigüedad, hasta 71 anos de antigüedad inclusive;
c) Tres (3) anos, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de más de 34 anos de antigüedad, hasta 50 anos de antigüedad inclusive; d) Cuatro (4) anos, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de más de 21 anos de antigüedad, hasta 34 anos de antigüedad inclusive;
e) Cinco (5) anos, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de 10 anos de antigüedad, hasta 21 anos de antigüedad inclusive.
Artículo 4°.- La antigüedad de los edificios, a la que se refieren los artículos 2° y 3° del presente decreto, se computará desde la fecha del Certificado Final de Obra o, en el supuesto de no existir éste, desde la fecha de expedición del Certificado de Mensura en Propiedad Horizontal cuando corresponda, o desde su alta para el pago de las contribuciones que los gravan.
Artículo 5°.- El propietario deberá encomendar a un profesional la realización de una Inspección Técnica de aquellos elementos a los que hace referencia el artículo 1° del presente decreto. El profesional designado deberá confeccionar un Informe Técnico detallado, en el que se especificará el estado de los mismos, fundamentado de acuerdo con los lineamientos establecidos en el ANEXO II, que forma parte del presente. En caso de comprobarse una deficiencia edilicia, se especificarán los criterios a seguir para subsanarla y, al mismo tiempo, consolidar la seguridad estructural comprometida. Dicho Informe deberá contener una categorización de los danos, del tipo de acciones a tomar, los plazos para concretarlas y la tecnología a aplicar para resolverlos, que deberán ser tenidas en cuenta al momento de las obras. Previo al comienzo de éstas, cuando eventualmente corresponda, se deberán cumplimentar las presentaciones y realizar los procedimientos establecidos en el Código de la Edificación y las demás normas vigentes.
Artículo 6°.- El Informe Técnico deberá ser presentado al propietario por el profesional interviniente en tres (3) ejemplares, los cuales deberán ser suscritos por ambos, quedando uno en poder del propietario y los restantes en poder del profesional.
Dicho informe deberá ser presentado a su vez en la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del término de noventa (90) días corridos contados a partir de la fecha de su suscripción, perdiendo en su defecto toda validez.
Para el caso que el propietario no realice las obras en los plazos recomendados, el profesional deberá presentar la tercera copia al vencimiento de éstos en la precisada repartición técnica.
Artículo 7°.- El profesional podrá, luego de cumplida la primera presentación determinada en el artículo 3° del presente decreto, modificar el plazo de presentación del siguiente Certificado de Conservación fijado en el artículo 2° del mismo, reduciéndolo conforme a la verificación que Ilevare a cabo en el lugar, y/o de la documentación que haya tenido a la vista probatoria de la realización de obras de mantenimiento y conservación preventivos, que le permitan respaldar tal determinación.
Artículo 8°.- El simple vencimiento del plazo previsto para la presentación del Certificado de Conservación, de conformidad con lo establecido en los artículos 2°, 3° y 6° del presente decreto, hará incurrir al propietario en incumplimiento en forma automática, dando lugar a la aplicación de las sanciones previstas tanto en el Régimen de Penalidades, como en el Código de la Edificación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 6.4.1.5 del mismo.
Artículo 9°.- Las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del frente, la del contrafrente y las laterales. En los casos de perímetro semilibre serán: la del frente, la del contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre predios, deberá considerarse: la fachada del frente, la del contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios.
Artículo 10°.- Las inspecciones, el Certificado de Conservación y el Informe Técnico serán efectuados por los profesionales mencionados en el Capítulo 2.5 "De los Profesionales y Empresas" del Código de la Edificación (AD 630.17), en la medida de los alcances allí adjudicados, debidamente registrados por el respectivo Consejo Profesional para esa tarea, de acuerdo a las normas que rijan sobre el particular. Deberán certificarse las firmas del Certificado de Conservación y del Informe Técnico, ante el Consejo Profesional respectivo.
Artículo 11°.- La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un padrón de todos los inmuebles existentes en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su antigüedad, conforme se establezca a partir de lo determinado en el artículo 4° del presente decreto.
Artículo 12°.- En base a los datos del padrón referido en el artículo precedente se confeccionará un archivo de seguimiento, en el que constará: la fecha de presentación de los Certificados de Conservación; las fechas de los vencimientos de las sucesivas presentaciones de los mismos; los datos identificatorios de los profesionales actuantes en cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su representante legal, si así correspondiera.
Artículo 13°.- La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un listado de propietarios en mora, para la tramitación de la aplicación de las penalidades que corresponda imponer según el régimen vigente.
Ley No 451
BOCBA No 1043 publicado 06/10/2000
Articulo 1º Apruébase como ‘Régimen de faltas de la Ciudad de Buenos Aires’ el texto que, como anexo I, integra la presente.
2.1.12
Deterioros a fincas linderas
El/la responsable de una construcción, reforma o demolición, que por falta de adopción de medidas de seguridad, conservación o limpieza genere situaciones susceptibles de provocar deterioros en fincas linderas, es sancionado con multa de $500 a $2.000.
2.1.13
Salientes
El/la titular o responsable de un inmueble que tuviere instalado en frentes, muros divisorios, balcones o ventanas, objetos o muestras salientes, con peligro de caída, es sancionado con multa de $500 a $2.000. Cuando se produzca la caída de los objetos o muestras, es sancionado con multa de $1.000 a $10.000.
2.1.14
Peligro de Derrumbe
El/la titular o responsable de un inmueble que no realice las obras urgentes con el fin de evitar desmoronamientos, desprendimientos o caídas totales o parciales del mismo es sancionado con multa de $1.000 a $20.000 y clausura.
2.2.14
Sanción genérica
El/la titular o responsable de un inmueble que no cumpla con las obligaciones impuestas por el Código de la Edificación, es sancionado con multa de $200 a $20.000 y/o inhabilitación y/o clausura del inmueble cuando corresponda.
Artículo 14°.- El presente decreto será refrendado por los senores secretarios de Planeamiento Urbano y de Hacienda y Finanzas.
Artículo 15°.- Dése al Registro, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, dése a la prensa, comuníquese al Banco de la Ciudad de Buenos Aires, y para su conocimiento y demás efectos pase a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
DECRETO N° 1.233
ANEXO I
Reglamentación de la Ley N° 257 (B.O.C.B.A. N° 826)
